Con il decreto n. 14/2019, segnala Confedilizia in una nota, arrivano alcune novità di interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Tema di cui ci siamo occupati alcuni giorni fa con l’aiuto del Consiglio del Notariato.
In particolare, le tutele per chi acquista dal costruttore sono stabilite dal Testo unico del settore rappresentato dal decreto legislativo 122/2005. Il Consiglio del Notariato ha redatto una guida in proposito, disponibile qui. In essa si elencano le fondamentali tutele per chi tenta questa tipologia di acquisto.
“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due, - elenca Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato:
La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.
La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.
Come ottenere queste tutele? “Senz’altro facendo il preliminare dal notaio, che necessariamente implica l’attivarsi delle tutele di cui al dlgs 122/2005, - risponde il Consigliere nazionale del Notariato. - Il problema è che queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore, perché gli si chiede un vincolo delle somme incassate. Ecco perché i preliminari spesso non vengono fatti dal notaio, ma per scrittura privata. In questo modo però si lascia scoperto l’acquirente e lo si espone al rischio di perdere le somme versate e la casa. Il consiglio è quello di ricorrere sempre al notaio, ma soprattutto in caso di acquisto da ditta costruttrice, proprio per non ritrovarsi senza tutele”.
Contratto preliminare di compravendita casa in costruzione
Quali le novità del provvedimento introdotto con il decreto 14/2019? In particolare, il esso chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliarenell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.
Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.
Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore) sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”).
Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione e che degli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile.
Infine, si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.
Fonte idealista.it
